윤석열 정부는 집값이 너무 떨어지면 국가 경제에 미치는 악영향이 크다는 인식하에 부동산 경기 부양 정책을 내놓고 있다. 생애최초주택자금대출, 신생아특례대출 등으로 주택매수를 진작시키고 있고, 안전진단 및 용적률 완화를 통한 재건축·재개발 규제를 완화하여 아파트 공급 확대 및 거래 활성화 정책도 펼치고 있다.
하지만 지금은 자산가치의 하락이 세계적 추세인 실정이다. 세계 경제는 맞물려 돌아가기 때문에 국제경제 상황이 국내경제 상황에 영향을 미치지 않을 수 없다.
한국은행도 2024. 2. 22. 기준금리를 9회 연속 동결하면서 연 3.5%를 유지했다. 주요 이유로 경기전망의 불확실성이 큰 상황을 제시하고 있으며 향후 주요국 통화정책과 환율 변동성, 지정학적 리스크 등 대내외 정책 여건의 변화를 점검하면서 조정할 계획이라고 밝혔다. 하지만, 한국은행의 연 3.5% 동결은 미국의 중앙은행인 연방준비제도(Fed, 연준)의 금리 인하가 늦어지면서 어쩔 수 없이 동결 기조를 유지한 것으로 보인다. 현재 미국의 기준금리 5.5%로 한국과는 2% 차이가 있다.
한편, 한국경제는 금리 운영 뿐만 아니라 지난 11년간 실질GDP가 잠재GDP에 상당폭 미달함으로써 만성적인 부진에 빠져있다. 이에 따라 부동산 시장은 경기 침체국면에 물가는 높은 ‘스테그플레이션(stagflation) ’상태에 처해 있어 집값 상승을 기대하기 어려운 시장 상황인 것이다.
국내 부동산 전망과 정책적 대안의 효과성
이러한 경제 상황에서도 주택 시장은 입지에 따른 양극화 현상은 초래되니 교통 인프라가 좋은 곳, 학군이 좋은 곳, 호재가 있는 지역 등은 주택청약이 몰리거나 집값이 꿈틀거리기도 한다.
그러나 지금의 부동산 시장은 (가처분)소득 측면에서 경제성장률 둔화·내수 침체, 대출이자 부담 증가, 그리고 실질임금(소득) 감소 등으로 부동산을 구매할 자금이 부족한 상황에 처해 있다. 새로운 주택을 공급하여 주택 수요를 진작하고 거래를 활성화시키고자 하는 정책이 힘을 발휘하지 못하는 지경인 것이다.
주택 시장 현장에서도 매도인 측과 매수인 측이 가격 일치의 접점을 찾기가 더욱 어렵다. 매도인 측은 「아 옛날이여」를 떠올리며 아파트 가격을 매수인이 원하는 가격지점까지 떨어뜨리기를 주저하거나 거부한다. 반면, 매수인 측은 아파트 가격이 더 떨어질 수도 있으니 자기가 원하는 지점까지 아파트 가격이 떨어지지 않으면 매수를 하지 않고 더 기다려 보려는 입장을 견지하는 것이다.
부동산 시장에서도 주식시장과 마찬가지로 시장 참여자들의 심리는 중요한 작용을 한다. 올 하반기 미국 금리 인하에 따른 한국의 금리 인하 기대, 「집값이 바닦을 쳤다」는 심리 등에 기반하여 특히 수도권 중심으로 집값이 오를 것이므로 집을 구매해야 한다고 전망하는 전문가들도 있는 듯하다.
윤석열 정부는 재건축 규제완화에 더해 비수도권 그린벨트 해제와 농지이용 규제 완화 등 부동산 경기를 부양하는 정책을 계속 내놓고 있다.
그러나 현재 투자수요보다는 매도 물량이 우위를 점하고 있고 관망세가 지배적인 주택 시장에서 당장의 투자자 수요 촉진 정책이 집값을 상승국면으로 바꾸기에는 한계가 있어 보인다. 특히, 요즘 사회문화적으로 최대의 이슈인 저출산·고령화 현상은 집값의 상승을 더욱 어렵게 하고 있다.
결론적으로, 기준금리 인하에 따른 집값 상승의 기대심리로 일부 부동산 투자에 뛰어드는 매수자들도 있을 수 있으나, 현재 위축된 주택 경기 환경에서 2024년 집값은 소폭 하락을 동반한 보합세를 전망해 본다.
<출처 : 경영저널, vol. 60>
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